El Código Urbanístico y su impacto en Caballito
Desde que la Ciudad de Buenos Aires sancionó el nuevo Código Urbanístico (CU) en 2018 —reemplazando al histórico Código de Planeamiento Urbano—, el barrio de Caballito viene atravesando una transformación edilicia que genera debates permanentes entre vecinos, desarrolladores y organismos públicos.
Caballito es uno de los barrios más densamente poblados de la Ciudad. Entender las reglas que regulan qué se puede construir y dónde es un derecho de cada vecino.
Las zonas del barrio y sus restricciones
El Código Urbanístico divide el territorio en diferentes Áreas de Planeamiento (APH) y zonas residenciales. En Caballito conviven distintas categorías:
- R2b y R2c: zonas residenciales de media y alta densidad, donde se permiten edificios de mayor altura, generalmente sobre avenidas como Rivadavia, Acoyte y Estado de Israel.
- R1: zonas de baja densidad, típicamente en el interior del barrio, donde se busca preservar la escala humana y las casas bajas.
- APH (Áreas de Protección Histórica): sectores con valor patrimonial donde la normativa impone restricciones estrictas a las intervenciones edilicias.
¿Qué cambió respecto al Código anterior?
El Código de Planeamiento Urbano anterior era mucho más restrictivo en términos de alturas máximas en buena parte del barrio. El nuevo CU introdujo el concepto de "alturas máximas" según el ancho de la calle, lo que en la práctica permitió construir más alto en algunas arterias importantes.
Entre los cambios más significativos:
- Se eliminaron los llamados FOT (Factor de Ocupación Total) como herramienta principal, reemplazándolos por alturas máximas y retiros obligatorios.
- Se incorporaron incentivos para la construcción sustentable.
- Se crearon los Distritos de Arquitectura, que reconocen características particulares de cada barrio.
Las críticas de los vecinos y organizaciones
Numerosas organizaciones barriales, incluyendo agrupaciones de Caballito, cuestionaron el proceso de elaboración del Código por considerarlo insuficientemente participativo. Los principales reclamos apuntan a:
- La densificación en zonas históricamente residenciales y tranquilas.
- La falta de infraestructura de servicios (cloacas, agua, electricidad) para absorber la nueva carga edilicia.
- El impacto sobre el arbolado urbano durante la construcción.
- La pérdida de la identidad arquitectónica del barrio.
¿Cómo consultar la normativa para un predio específico?
Los vecinos pueden consultar la zonificación de cualquier parcela a través del portal Buenos Aires Ciudad (buenosaires.gob.ar), en la sección de Mapa Interactivo de la Ciudad (MIC). Allí es posible ingresar una dirección y obtener información sobre la zona urbanística, la altura máxima permitida y otras restricciones aplicables.
También se puede solicitar un Certificado de Uso Conforme ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC), que detalla las condiciones edificatorias del inmueble.
Participación ciudadana en las decisiones urbanísticas
Toda modificación al Código Urbanístico debe pasar por la Legislatura porteña y, en algunos casos, por audiencias públicas. Los vecinos tienen derecho a participar de esas instancias presentando notas, peticiones y asistiendo a las audiencias. Estar informado es el primer paso para ejercer ese derecho.